Diduga Jual Beli Tidak Sah Secara Hukum, “Pembangunan Rumah di Kp. Pasir Paros RT 06 RW 12 Masih Belum Selesai, Status Tanah Dipertanyakan ?!”
GINEWS TV INVESTIGASI, Baleendah, Kabupaten Bandung – Sebuah bangunan rumah di kawasan Kampung Pasir Paros RT 06 RW 12, Jalan Adipati Ukur, Kelurahan Baleendah, Kecamatan Baleendah, hingga kini masih dalam proses pembangunan.
Dasar hukum jual beli tanah di Indonesia adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA), dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Sesuai peraturan tersebut, transaksi jual beli tanah harus dilakukan secara sah dan dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menghasilkan Akta Jual Beli (AJB) sebagai dasar pendaftaran hak milik.
Berdasarkan informasi yang dihimpun Awak Media Online GINEWS TV INVESTIGASI bahwa biaya untuk pembangunan rumah tersebut sudah mencapai hingga ratusan juta rupiah, namun bangunan tersebut masih belum rampung.
Syarat jual beli tanah meliputi dokumen-dokumen yang harus disiapkan seperti sertifikat tanah asli, KTP, KK, dan NPWP penjual dan pembeli, serta SPPT PBB 5 tahun terakhir. Selain itu, perjanjian yang sah harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang disebut Akta Jual Beli (AJB
Menurut keterangan salah seorang warga setempat yang enggan ditulis jatidirinya mengatakan kepada Awak Media Online Ginews TV Investigasi bahwa lahan tempat rumah itu yang dibangun disebut-sebut bukan milik pihak yang saat ini melakukan pembangunan yakni inisial Hj. Id asal Brebes namun milik orang lain.
Apakah PBB bisa jadi bukti kepemilikan tanah?, Tidak, SPPT-PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) bukan bukti kepemilikan tanah yang sah. Bukti kepemilikan tanah yang diakui secara hukum adalah sertifikat tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). PBB hanya membuktikan kewajiban membayar pajak, bukan hak atas tanah.
EE (Almh), yang dikenal sebagai Istri dari AA yang notabene selaku penggarap lahan dulunya, dikabarkan diduga kuat telah menjual tanah tersebut kepada inisial H. Id, seorang pegawai di RS. Welas Asih dulu bernama RS. Al Ihsan, dengan harga disinyalir sekitar Rp. 9 juta per tumbak.
Total luas tanah yang diperjualbelikan sekitar kurang lebih 20 tumbak, sehingga nilai transaksi mencapai kurang lebih Rp. 180 juta.
Namun, transaksi jual beli tersebut menuai tanda tanya. Menurut informasi yang berhasil dihimpun oleh Awak Media Online GINEWS TV INVESTIGASI dari beberapa warga bahwa pengurus setempat juga dikabarkan menolak terlibat didalam proses jual beli antara EE dan Hj. Id, dengan alasan karena mereka sudah mengetahui bahwa tanah tersebut diduga kuat bukan milik EE secara sah, melainkan masih berstatus lahan milik orang lain, katanya.
“Muhun pak, piraku tanah dilebet hargana Rp. 25 juta pertumbak ari tanah disisi jalan Rp. 9 juta pertumbak, asa mustahil sareng tanah eta mah tos pada apal sanes kagungan EE, kuwantunan Hj. Id meser tanah eta naha teu sieun bermasalah engkena teras Hj. Id sanes tanah eta hungkul tos seeur tanah didieu dipeser ku anjeuna dijanteunkeun kontrakan”, ucap warga seraya mengkhawatirkan kedepannya akan timbul permasalahan.
Hal senada diucapkan oleh warga lainnya bahwa bangunan tersebut belum ada Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), “bagaimana mau membuat IMB, Sertifikat atau AJB saja nggak ada, sedangkan syarat untuk IMB itu salah satunya dan yang lebih parahnya lagi itu tanah belum jelas siapa pemiliknya, koq berani benar Hj. Id membelinya dari EE, emangnya tanah itu milik EE”, jelasnya setengah bertanya.
Hingga berita ini dipublish, Senin, (10/11) belum ada kejelasan mengenai status kepemilikan resmi tanah maupun izin pembangunan rumah tersebut.
Pihak Pemerintah Kabupaten Bandung beserta Kelurahan dan Kecamatan Baleendah, BPN Kabupaten Bandung dan Polresta Bandung serta Kejaksaan Negeri Kabupaten Bandung diharapkan dapat melakukan penelusuran lebih lanjut untuk memastikan legalitas lahan tersebut serta mencegah adanya potensi sengketa di kemudian hari.
Harapan masyarakat kepada Pemerintah dan Aparat Penegak Hukum khususnya di Kabupaten Bandung, agar segera menertibkan para oknum masyarakat yang dengan seenaknya saja memperjual belikan tanah yang bukan haknya, mungkin saja dari kasus ini akan berdampak luas sehingga permainan kotor mereka lambut laun pasti akan segera terbongkar. *** Bersambung
Red
Catatan Redaksi : Berikut adalah edukasi singkat mengenai bahaya menjual tanah milik orang lain yang melanggar hukum:
Bahaya Menjual Tanah Milik Orang Lain, Bisa Terjerat Pidana Berat!
Menjual tanah yang bukan milik sendiri merupakan tindakan melanggar hukum dan dapat dikenakan sanksi pidana yang berat. Aksi ini tidak hanya merugikan pemilik sah tanah, tetapi juga bisa menimbulkan kerugian besar bagi pembeli yang tertipu.
Menurut KUHP Pasal 378 tentang Penipuan dan Pasal 385 tentang Penyerobotan Hak Atas Tanah, pelaku yang dengan sengaja menjual tanah milik orang lain tanpa hak dapat dijerat hukuman penjara hingga 4 tahun atau lebih, tergantung pada kerugian yang ditimbulkan.
Ksus penipuan jual beli tanah semakin meningkat belakangan ini. Masyarakat harus lebih waspada, apalagi jika harga tanah ditawarkan jauh di bawah harga pasaran. Selalu pastikan keabsahan dokumen dan status tanah sebelum melakukan transaksi.
Para pihak khususnya Aparat Penegak Hukum juga mengimbau masyarakat untuk tidak mudah percaya dan selalu melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebelum membeli tanah. Selain itu, tindakan menjual tanah orang lain juga dianggap sebagai bentuk penipuan dan penggelapan, yang dapat merusak reputasi dan masa depan pelaku.
Kesimpulan:
Menjual tanah milik orang lain bukan hanya tidak bermoral, tetapi juga merupakan tindakan kriminal yang memiliki konsekuensi hukum serius. Jangan sampai tergoda keuntungan sesaat, karena jeruji besi bisa jadi harga yang harus dibayar.
Baik penjual maupun pembeli tanah milik orang lain secara ilegal bisa dipidana, tergantung pada niat, peran, dan pengetahuan masing-masing dalam transaksi tersebut. Berikut penjelasannya:
⚖️ 1. PENJUAL TANAH MILIK ORANG LAIN
Penjual tanah milik orang lain yang bukan pemilik sah dan tidak memiliki kuasa dari pemilik aslinya dapat dipidana atas beberapa pasal berikut:
Pasal 378 KUHP (Penipuan)
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang, dihukum penjara maksimal 4 tahun.
Pasal 385 KUHP (Penyerobotan hak atas tanah)
Menguasai atau menjual tanah orang lain tanpa hak bisa dihukum pidana penjara hingga 4 tahun.
Jika tanah tersebut dijual menggunakan dokumen palsu, bisa juga dikenakan:
Pasal 263 KUHP (Pemalsuan surat)
Dipidana penjara maksimal 6 tahun.
✅ Kesimpulan: Penjual jelas dapat dipidana jika menjual tanah orang lain tanpa hak atau kuasa.
⚖️ 2. PEMBELI TANAH (YANG MEMBELI TANAH MILIK ORANG LAIN)
Pembeli bisa dipidana jika terbukti mengetahui bahwa tanah tersebut bukan milik penjual, atau ikut bersekongkol dalam kejahatan.
➤ Dapat dijerat pasal:
Pasal 55 dan 56 KUHP (Mereka yang turut serta atau membantu melakukan kejahatan)
Jika pembeli mengetahui bahwa penjual bukan pemilik sah, dan tetap ikut dalam transaksi, ia bisa dianggap turut serta atau membantu kejahatan.
Pasal 480 KUHP (Penadahan)
Jika pembeli membeli dengan niat memperoleh tanah yang diperoleh secara melawan hukum.
➤ Namun, jika pembeli tidak tahu dan merupakan korban penipuan, maka:
Tidak bisa dipidana, tapi bisa menuntut ganti rugi secara perdata.
Tetap kehilangan tanah karena transaksi dianggap batal demi hukum (tanah bukan milik penjual).
❗Catatan Penting: Pembeli wajib melakukan pengecekan keabsahan tanah (sertifikat, status hak milik, dll) ke BPN dan notaris/PPAT sebelum membeli.
Membangun rumah tanpa IMB (Izin Mendirikan Bangunan) di Indonesia bisa menimbulkan sanksi hukum dan administratif. Meskipun sekarang istilah IMB sudah diganti menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sejak terbitnya Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2021, prinsip izinnya tetap sama: Anda wajib punya izin sebelum membangun atau merenovasi bangunan.
Sanksi jika membangun rumah tanpa IMB/PBG:
- Denda administratif
Pemerintah daerah bisa mengenakan denda sesuai dengan tingkat pelanggaran. Besarannya bervariasi tergantung peraturan daerah (Perda) setempat.
- Penghentian sementara kegiatan pembangunan
Petugas berwenang (biasanya dari Dinas Cipta Karya atau Dinas Tata Ruang) bisa menghentikan sementara kegiatan pembangunan.
- Pembongkaran bangunan
Jika bangunan tetap berdiri tanpa izin atau tidak sesuai dengan aturan tata ruang, maka bisa dikenakan perintah pembongkaran paksa oleh pemerintah daerah.
- Tidak bisa mengurus legalitas lainnya
Tanpa IMB/PBG, Anda bisa kesulitan mengurus:
Sertifikat hak milik
Sambungan listrik/air
Jual beli properti secara legal
Sertifikasi laik fungsi (untuk bangunan yang akan digunakan secara publik)
- Masalah hukum/perdata
Bisa dipermasalahkan oleh tetangga atau pihak ketiga, apalagi jika bangunan melanggar garis sempadan, mencaplok tanah orang lain, atau menimbulkan dampak lingkungan.
Apa yang bisa dilakukan jika sudah terlanjur membangun tanpa IMB?
Segera mengurus PBG ke dinas terkait (biasanya Dinas Cipta Karya atau DPMPTSP di daerah Anda).
Ajukan permohonan legalisasi bangunan existing (sesuai PP No. 16/2021, ada jalur untuk bangunan yang sudah berdiri tapi belum punya izin).
Konsultasi dengan notaris atau ahli tata ruang untuk tahu risiko dan langkah terbaik sesuai kondisi bangunan Anda.
Secara hukum dan prosedur resmi di Indonesia, kwitansi jual beli saja tidak cukup untuk membuat Sertifikat Hak Milik (SHM). Kwitansi hanya dianggap sebagai bukti transaksi, bukan bukti kepemilikan sah yang diakui oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
❌ Mengapa kwitansi saja tidak cukup?
Tidak menjelaskan status hukum tanah (apakah tanah itu milik sah penjual, tidak dalam sengketa, tidak bermasalah, dsb).
Tidak memuat data yuridis dan fisik tanah secara lengkap.
Tidak melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yang berwenang membuat Akta Jual Beli (AJB)—dokumen yang sah untuk balik nama dan pendaftaran sertifikat.
✅ Apa yang seharusnya dilakukan agar bisa diproses jadi SHM?
- Lengkapi dokumen pendukung, seperti:
Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT
Bukti kepemilikan lama (girik, letter C, sertifikat sebelumnya)
Bukti pelunasan PBB
Surat riwayat tanah
SPORADIK (jika tanah belum bersertifikat)
- Jika tanah belum bersertifikat, kamu bisa ikut program:
PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) – program pemerintah untuk sertifikasi tanah, biasanya gratis atau murah.
Tapi tetap perlu bukti penguasaan tanah yang kuat dan saksi dari RT/RW/Kelurahan.
- Jika hanya punya kwitansi:
Segera urus ke PPAT untuk dibuatkan Akta Jual Beli, jika penjual masih ada.
Kalau penjual tidak bisa ditemui, kamu perlu mengurus surat pernyataan penguasaan fisik tanah disertai saksi-saksi, dan prosesnya akan lebih panjang dan rawan ditolak jika bukti tidak kuat.
🔎 Kesimpulan:
Kwitansi jual beli saja TIDAK bisa digunakan langsung untuk membuat SHM.
Kamu perlu mengubahnya menjadi dokumen hukum resmi seperti AJB melalui PPAT, lalu mengurus ke BPN.
Alternatif: Ajukan melalui PTSL, dengan dukungan saksi dan bukti penguasaan tanah minimal 20 tahun (untuk tanah warisan/girik).
Untuk mengetahui asal usul kepemilikan tanah, kamu bisa melakukan beberapa langkah pemeriksaan formal dan non-formal melalui instansi terkait. Berikut panduan lengkapnya:
- CEK SERTIFIKAT TANAH DI BPN (Badan Pertanahan Nasional)
Langkah-langkah:
a. Datang ke Kantor BPN
Kunjungi Kantor BPN di wilayah lokasi tanah berada.
Minta layanan “Pengecekan Sertifikat”.
b. Bawa Dokumen Ini:
Fotokopi sertifikat tanah (jika ada)
Fotokopi KTP
Surat kuasa (jika diwakilkan)
Bukti hubungan hukum (jika bukan pemilik, misalnya pewaris)
c. Biaya dan Lama Proses:
Biaya sekitar Rp 50.000 – Rp 100.000
Proses: 1–3 hari kerja
d. Hasil:
Kamu akan dapat informasi:
Nama pemilik sah
Status hak (milik, guna bangunan, pakai, sewa, dll)
Riwayat peralihan hak (jika tersedia)
Apakah tanah sedang dalam sengketa atau tidak
- CEK ONLINE VIA APLIKASI SENTUH TANAHKU (BPN)
📱 Langkah-langkah:
- Unduh aplikasi Sentuh Tanahku dari Google Play Store / App Store.
- Daftar dengan email dan NIK.
- Masukkan nomor sertifikat dan NIB (Nomor Identifikasi Bidang) jika punya.
- Akan muncul data dasar tanah:
Nama pemilik
Lokasi
Luas
Status hak
Catatan: Tidak semua tanah bisa dicek online (tergantung apakah sudah terdaftar digital di BPN atau belum).
- CEK DI KANTOR KELURAHAN / DESA
Jika tanah belum bersertifikat (masih tanah adat, girik, letter C, petok D, atau warisan), kamu bisa:
Datangi kantor kelurahan/desa tempat tanah berada
Minta informasi riwayat kepemilikan dari Buku C Desa / Letter C
Tanyakan siapa pemilik pertama, apakah sudah diwariskan atau dijual
- CEK DI NOTARIS / PPAT
Jika kamu calon pembeli, kamu bisa minta bantuan notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk:
Menelusuri riwayat peralihan hak atas tanah
Melakukan pengecekan ke BPN secara resmi
Memastikan tidak ada sengketa, sita, atau jaminan bank
- CEK DI PENGADILAN (Jika Sengketa)
Jika kamu mencurigai ada sengketa, kamu bisa:
Cek melalui SIPP (Sistem Informasi Penelusuran Perkara) di website pengadilan setempat
Cari dengan nama pihak terkait atau objek tanah
⚠️ Hati-Hati!
Jangan hanya percaya pada fotokopi sertifikat. Harus dicek ke BPN untuk keasliannya.
Hindari membeli tanah hanya berdasarkan “pengakuan” tanpa bukti hukum.
Pastikan tanah tidak dijadikan agunan, disita, atau dalam proses sengketa.
🧾 Penutup:
Asal usul kepemilikan tanah bisa ditelusuri lewat:
Sumber Tujuan
BPN Sertifikat dan riwayat hak
Aplikasi Sentuh Tanahku Cek data awal tanah
Kantor Kelurahan Tanah non-sertifikat (girik, letter C)
Notaris/PPAT Legalitas dan riwayat peralihan
Pengadilan Cek status sengketa.
Sumber : Net
